전세사기 예방 집 계약 전에 확인할 서류 총정리

최근 집없는 서민들을 대상으로 한 전세사기가 이곳저곳에서 발생하고 있습니다. 이에 국회에서도 전세사기 특별법을 만들고 많은 정부 기관에서도 전세사기 예방을 위해 노력하고 있지만 전세사기는 날로 기승을 부리고 있습니다. 이에 전세사기 피해자가 더 이상 발생하지 않도록 전세사기를 예방할 수 있는 노하우와 집 계약 전 확인할 서류에 대해 알려드립니다.

 

 

STEP	시기	전세 사기 유형
1	집을 고를 때	깡통전세 사기
2	임대인 확인 할 때	가짜 임대인과의 계약 신탁회사의 동의없는 계약
3	계약서 작성할 때	월셋집을 전셋집으로 둔갑시키는 중개사 나 말고 다른 세입자와 이중계약
4	계약한 직후	계약 당일 임대인 변경 및 주택임보대출 실행 선순위 근저당, 신탁등기말소 등 특약 불이행 이사를 갔는데 아직 세입자가 있는 이중 계약
5	입주한 이후	선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지 당해세 및 임금채권 우선 변제 세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세사기
6	계약기간이 끝난 후	임대인의 일방적인 보증금 미반환

 

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확인 서류 1. 등기부등본

등기부등본은 등기사항전부증명서의 줄임말로, 부동산의 주소, 면적 등 현황과 권리관계를 확인할 수 있는 매우 중요한 서류입니다. 즉, 이 집의 소유자가 누구인지 그리고 이 집에 빚이 얼마나 있는지 확인할 수 있는 공적인 문서입니다.

- 등기부등본은 쉽게 말해 집의 이력서라도 이해하면 되며, 집에 관한 소유관계, 현황이 적힌 장부입니다.

- 집주인 신원, 집이 지어진 시기, 면접, 집에 잡힌 빚 등 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.'
- 집주인이 진짜 주인이 맞는지, 내 보증금이 안전할지 확인하는 기본 서류입니다.

 

확인 서류 2. 국세/지방세 완납 증명서

국세완납증명서는 국세납세증명서라고도 하며, 지방세완납증명서는 지방세납세증명서라고 합니다. 납세증명서는 발급일 현재 징수유예액과 체납처분유예액을 제외하고 국세와 지방세에 대한 체납액이 없음을 증명하는 문서입니다.

- 밀린 세금은 등기부등본에서 확인이 안 되는데, 세금은 내 보증금보다 우선시되기 때문에 꼭 확인해야 합니다.
- 근저당이 없다고 안심하면 위험하며, 세금 안 내면 공매로 집이 넘어갈 수 있습니다.

- 세무서장 직인이 있는 국세/지방세 완납 증명서를 확인해야 하며, 본 서류는 집주인 동의 없이도 확인이 가능하게 될 예정입니다.

 

 

확인 서류 3. 금융거래확인내역서

금융거래확인서는 개인이나 기업의 금융기관 대출 내역을 증명하는 공식 서류입니다. 금융거래확인서는 대출 종류(예 : 신용대출, 담보 대출 등), 대출 금액, 대출 만기일 등이 담겨 있습니다. 주택구입 등의 목적으로 발급받을 수 있습니다.

- 내가 낸 전세금으로 주택자금대출이나 세금을 갚아야 하는 집이라면 꼭 확인이 필요한 서류입니다.
- 완납증명서를 위조해서 등기부등본 근저당을 없애는 사기가 있다고 하니 주의해 확인하시기 바랍니다.
- 집주인에게 상환에 대한 금융거래확인서를 요청하고 발급 은행을 통해 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다.

 

확인 서류 4. 선순위 임차보증금 확인서

선순위 임차보증금 확인서는 다가구나 다세대 주택에서 전세 계약 시 필요한 중요한 서류입니다. 선순위 임차보증금 확인서를 통해 해당 주택에 이미 설정된 다른 세입자들의 보증금 규모와 순위를 확인할 수 있습니다.  

- 다가구주택이라면, 이미 살고 있는 세입자의 보증금 총액을 확인하는 것을 아주 중요합니다.
- 계약날 이 서류를 반드시 요청하고, 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여 현황까지 받기 바랍니다.
- 내 전세보증금과 선순위보증금, 그리고 선순위 채권 총액이 주택 가격을 넘으면 보증보험이 불가합니다.

 

확인 서류 5. 신탁원부

신탁원부는 부동산 신탁 등기 시 제출되는 중요한 법적 서류입니다. 신탁원부에는 부동산 담보신탁계약서, 계약의 내용(신탁 종류, 채권 회수 방법 등), 신탁 보수 등의 내용이 포함되어 있습니다.

- 등기부등본에 "신탁"이라는 단어가 보인다면, 부동산을 믿지 말고 직접 신탁원부를 체크하시기 바랍니다.
- 신탁등기는 등기부등본에 자세한 내용이 없기 때문에 등기소에 방문해 신탁 원부를 발급받아 확인하시기 바랍니다.

- 신탁원부에서 내 권리 관계를 확이하고, 특약 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.
- (참고) 신탁이란 재산 관리/처분을 맡기는 법률 관계를 의미합니다.

 

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